Tingsrett og jordskifterett

Fast eiendoms rettsforhold og tingsrett

Faste eiendommens rettsforhold omfatter alle juridiske forhold som har med eiendom å gjøre. Det er et stort rettsområde som angår alle som har en tilknytning til eiendom, enten som eier, bruksrettshaver eller leietaker. 

ADNOR Advokat har flere advokater som har kompetanse innenfor fagfeltet fast eiendoms rettsforhold, og vi er derfor engasjert i mange saker knyttet til dette rettsområdet. Vi bistår både privatpersoner,  selskaper, sameier og borettslag, veilag og andre sammenslutninger  i saker som gjelder rettigheter og plikter forbundet med det meste som har med eiendoms- eller bruksrettsforhold å gjøre. Vi har også kompetanse innenfor ulike juridiske spørsmål som angår landbrukseiendom, deriblant odel og generasjonsskifter. 

Utnyttelsen av fast eiendom kan ha mange former.  Utgangspunktet er at eiere, enten det er en eller flere eier, har eksklusiv bruksrett på eiendommen. Dette betyr at eiere som et utgangspunkt kan bruke eiendommen sin på den måten man selv ønsker det, uten innvending fra utenforstående. Det er imidlertid flere unntak fra dette. Noen eksempler på disse unntakene er beskrevet under.

"Servitutter" - rettigheter på andres eiendom

Den eksklusive eiendomsretten kan være begrenset som følge av at eiendommen kan utnyttes av en eller flere andre. Det dreier seg typisk om rettigheter som er avledet av en hovedeiendom i forbindelse med fradeling og opprettelse av ny eiendom. Det kan dreie seg om bruksrettigheter, for eksempel adkomstrett over hovedeiendommen eller andre eiendommer, fiskeretter eller andre begrensede rettigheter en rettighetshaver kan ha på eiendom som eies av andre.

Slike rettigheter må ha et såkalt "stiftelsesgrunnlag", det vil så at de ikke oppstår av seg selv. Et stiftelsesgrunnlag kan være en avtale om bruk, enten med nåværende eller med tidligere eiere. Slike avtaler kan være formløs, de kan være inngått skriftlig og være tinglyst på de aktuelle eiendommene. Avtaler om bruk av fremmed eiendom kan videre gjelde en bestemt person eller en bestemt gruppe av personer. Rettighet til bruk av annens eiendom kalles en servitutt. En servitutt er en heftelse på den tjenende eiendommen, det vil si den eiendommen som rettigheten kan utøves på. I loven defineres en servitutt som «en begrenset rett til faktisk rådighet over fremmed eiendom.»

 Hvis det dreier seg om rettighet til en person eller en begrenset gruppe personer eller rettighetshavere, benevnes det som en personlig servitutt. En personlig servitutt har begrenset rekkevidde, da den typisk faller bort når rettighetshaveren(e) dør.

Motstykket til personlige servitutter er såkalte realservitutter. Dette er servitutter som ligger til en eiendom som sådan. Det vil si at det er de som til enhver tid er eier av den aktuelle eiendommen, som innehar den aktuelle rettigheten på den tjenende eiendommen. Slike servitutter er vanlige, og gjelder typisk for rettigheter som er nødvendige og som avhjelper en mangel på rettighetshavers eiendom. Det kan for eksempel dreie seg om rett til adkomst over fremmed eiendom eller rett til å legge vann- og avløpsledninger over fremmed eiendom og frem til rettighetshavers eiendom.

Det skjer nokså ofte at rettigheter som er omtalt over, er inngått fra gammelt av og at det ikke kan påvises noe skriftlig avtale. Typisk gjelder dette spørsmål om rett til adkomst over fremmed eiendom. Dersom en slik rett er utøvd over lang tid, og i den tro at rettigheten har vært rettmessig, kan det være snakk om rettighet ervervet ved såkalt hevd. Hevd kan altså være et selvstendig stiftelsesgrunnlag for å utøve rettigheter på fremmed eiendom.

Det er veldig vanlig at det oppstår tvister om rettigheter på fremmed eiendom. Det kan dreie seg om tvist som følge av at det ikke foreligger eller ikke kan fremskaffes noen skriftlig avtale om den aktuelle rettigheten. Og hvis det foreligger avtale, kan det oppstå tvist om hvordan avtalen skal  tolkes. Slik tvist kan oppstå selv om avtalen er tinglyst. Det kan for eksempel være tinglyst en rett for eiendom X som beskriver en adkomstrett over eiendom Y. Avtalen kan være inngått lenge før det var vanlig å kjøre bil. Det kan da reises spørsmål om avtalen skal tolkes slik at den omfatter rett til å kjøre bil fra det tidspunktet det var vanlig å kjøre bil.

Naborett

Fast eiendoms rettsforhold kan også dreie seg om naborettslige problemstillinger. Naborettslige problemstillinger dreier seg om hvordan en eier av egen eiendom kan utnytte eiendommen uten at det er til skade eller unødig ulempe for naboeiendom. Et typisk eksempler er hvor høye trær man kan ha på egen eiendom og hvor nært naboeiendom trærnes kan stå.

Det kan også oppstå tvist om andre naborettslige forhold, det være seg støy eller forsøpling av naboeiendom eller andre tiltak som på noen vis er unødig til ulempe for naboen som blir rammet av det rettstridige forhold. Tvist av denne karakteren reguleres av naboloven.

Grensetvister mv.

Det er ikke uvanlig at det oppstår tvist om grensene mellom eiendommer. Dette kan ha sammenheng med at eiendommen ble opprettet for mange år siden, den gangen man benyttet såkalte skylddelingsdokument for å beskrive grensene. Grensebeskrivelsene i skylddelingsdokumentene kan være vanskelig å tolke og det kan være at grensemerker som den gang ble benyttet ikke er mulig å gjenfinne i naturen flere tiår etter at de ble satt ned.

Grensetvister behandles ofte av Jordskifteretten, som er en spesialdomstol for alt som har med eiendom å gjøre.

Jordskifteretten kan avsi dom i saker om grensetvister og utfører som del av sakene, grensemerking, innmåling og kartlegging. Retten rapporterer til kommunal matrikkelmyndighet og bidrar dermed til korrekt offentlig eiendomskartverk.

Jordskifteretten kan også sørge for rettslige avklaringer i tilfeller hvor det ikke er erklært tvist, men berørte parter ønsker å få fastslått den rettslige situasjonen.

Behov for bistand?

ADNOR Advokat har flere advokater som har kompetanse innenfor fagfeltet fast eiendoms rettsforhold, og Adnor Advokat er derfor engasjert i mange saker knyttet til dette rettsområdet. Våre advokater bistår både privatpersoner,  selskaper, sameier og borettslag, veilag og andre sammenslutninger  i saker som gjelder rettigheter og plikter forbundet med det meste som har med eiendoms- eller bruksrettsforhold å gjøre. Vi har også kompetanse innenfor ulike juridiske spørsmål som angår landbrukseiendom, herunder odel og generasjonsskifter, samt andre spørsmål knyttet til fast eiendom og jordskifte. Send gjerne en henvendelse via vårt kontaktskjema, eller direkte til den enkelte advokat. Vi har hovedkontor i Trondheim, men har også lokalkontorer på Hitra, Frøya og Kyrksæterøra. Vi bistår hovedsakelig klienter i Trøndelag, men tar også saker i resten av landet.