Det kan være både frustrerende og kostbart å oppdage feil ved boligen etter at kjøpet er gjennomført. Fukt, lekkasjer eller skjulte konstruksjonsfeil kan reise spørsmål om selger er ansvarlig og hvilke rettigheter du som kjøper har.

Når foreligger det en mangel?

Dersom du kjøper en bruktbolig er det avhendingslova som regulerer forholdet mellom kjøper og selger.

Det kan foreligge en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen, dersom selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, eller dersom boligens tilstand er dårligere enn du hadde grunn til å forvente. Boligens alder, tilstand, kjøpesum og opplysningene som ble gitt før kjøpet, vil blant annet ha betydning.

Det er derfor viktig å lese eksempelvis salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen fra selger. Dersom en feil eller risiko er tydelig beskrevet i dokumentene du fikk før kjøpet, vil du som hovedregel ikke kunne gjøre den gjeldende som en mangel. Det betyr likevel ikke at alle feil som er omtalt, automatisk fritar selger for ansvar.

Reklamer så snart som mulig

Dersom du oppdager en mulig mangel, bør du reklamere skriftlig til selger så snart som mulig. I reklamasjonen bør du beskrive hva du har oppdaget og opplyse om at du vil gjøre mangelen gjeldende. Det bør også informeres om hva du ønsker å kreve av selger, slik som erstatning eller prisavslag.

Etter avhendingslova § 4-19 må reklamasjonen fremsettes innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, men hva er rimelig tid? Svaret er dessverre ikke enkelt, da dette må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Som en tommelfingerregel bør man sende reklamasjonen innen to måneder etter at mangelen ble oppdaget.

Dokumenter feilen og undersøk mulighetene dine

Ta bilder, oppbevar relevant dokumentasjon og vurder om det er nødvendig med en fagkyndig vurdering. Før du setter i gang omfattende utbedringer, bør du som hovedregel gi selger anledning til å undersøke forholdet og vurdere eventuell retting.

Du bør som hovedregel sende en reklamasjon til selgeren før du innhenter ytterligere dokumentasjon, slik som eksempelvis en skaderapport. Ett av årsakene til dette er at din forsikring ofte dekker kostnadene til å innhente en slik rapport dersom det har oppstått en tvist med selger. For at en tvist skal være oppstått, må det være fremsatt et krav og kravet må være avvist. Forsikringsselskapene krever ofte dokumentasjon på at det har oppstått en tvist. Du bør derfor alltid ha dette skriftlig dokumentert. 

Avhengig av omstendighetene kan du ha krav på retting, prisavslag eller erstatning. Heving av boligkjøpet kan også være aktuelt dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd, men terskelen er høy.

Når bør du kontakte advokat?

Boligkjøpstvister kan være juridisk og økonomisk krevende. En tidlig vurdering av saken kan bidra til å avklare om det foreligger en mangel, hvilke krav du kan fremme og hvordan du bør gå frem videre.

Som nevnt ovenfor, kan du få dekket store deler av kostnadene med en slik tvist av din forsikring. Dette kan eksempelvis være din innbo- eller husforsikring. Forsikringen dekker ofte også en del av utgiftene til advokatbistand. Vi anbefaler at du undersøker med din forsikring så tidlig som mulig i prosessen. Du kan lese mer om rettshjelpsdekning via din forsikring her.

Behov for bistand?

Adnor Advokat bistår privatpersoner, næringslivsklienter og offentlig virksomhet innenfor de fleste rettsområder. Vi har hovedkontor i Trondheim, men har også lokalkontorer på Hitra/Frøya, Fosen (Brekstad/Åfjord) og Kyrksæterøra. Vi bistår hovedsakelig klienter i Trøndelag, men tar også saker i resten av landet. Send gjerne en henvendelse via vårt kontaktskjema, eller direkte til den enkelte advokat. 

Eiendomsteamet