Hjelp, leieboligen har en mangel!

Med økte utgifter i samfunnet, og da spesielt de økte renteutgiftene, leier flere og flere bolig. Hvis du er en av de anslagsvis 940.000 nordmennene som leier en bolig og oppdager en mangel – hva gjør du? I denne artikkelen får du en kort innføring i rettigheter og plikter hvis det foreligger en mangel ved husrommet du leier.

Husk å reklamere!

Det første man skal gjøre hvis man oppdager en mangel er å reklamere til utleier. Som leietaker mister man ifølge husleieloven § 2-8 retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom man ikke har reklamert til utleier innen rimelig tid. I reklamasjonen må man opplyse om hva man klager på, og at man krever retting av feilen, eller eventuelt andre misligholdsbeføyelser. Reklamasjonen bør være skriftlig. Leietaker må gi reklamasjonen på en forsvarlig måte og sikre bevis for at den er sendt, slike bevis kan for eksempel være ved at den er sendt pr. e-post, eller kvittering fra postkontoret den leveres til.

Hva er en mangel?

Husrommet som leies ut skal ved overlevering være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Det finnes ingen minstekrav til hva som kan avtales med hensyn til standard, man må derfor tolke den konkrete avtalen. Dersom avtalen ikke sier noe om hvordan husrommet skal være følger det av § 2-2 i husleieloven at det skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Opplysningsmangler er de mangler som forekommer dersom utleier har gitt feil opplysninger om husrommet. Dette kan for eksempel være at det står i annonsen at badet ble pusset opp i 2010, også viser det seg at badet ble pusset opp i 2000. For at en slik mangel skal kunne gjøres gjeldende, må den ifølge husleieloven § 2-3 ha virket inn på avtalen. Det vil si at i eksempelet ovenfor må det relativt nye badet leietaker trodde skulle være i husrommet, ha hatt innvirkning på at vedkommende inngikk leieavtalen, eller på vilkårene i avtalen.

Videre foreligger det en mangel ved husrommet dersom utleier har unnlatt å gi opplysninger om forhold ved boligen. For eksempel kan det være snakk om lekkasjer i husrommet som bare er midlertidig utbedret. Her er det i henhold til husleieloven § 2-4 tilstrekkelig at utleier «måtte kjenne til» opplysningen som ikke er bragt videre til leieren.

Det kan være lurt å merke seg at mangler du som leietaker «kjente eller måtte kjenne til» ikke kan påberopes. Dette vil ofte være mangler som viste seg på visning eller ved vanlig undersøkelse etter overtakelse.

Hva hvis husrommet er leid ut «som det er»?

For husrom utleid med «som den er»-forbehold stiller reglene seg litt annerledes. I følge husleieloven § 2-5 har husrom leid ut med slike forbehold bare en mangel dersom utleier har brutt sine opplysningsplikter, eller dersom husrommet er i «vesentlig» dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at husrommet ikke svarer til avtalen, den må være i vesentlig dårligere stand enn hva som kunne forventes ut i fra avtalen. Det skal i slike saker tas en helhetsvurdering, hvor det avgjørende er hva leietaker hadde grunn til å regne med, man skal blant annet se på leiepris vurdert opp mot tilsvarende husrom. Det må videre kunne vises til at manglene ikke skyldes forhold på leietakers side, altså brukerfeil.

Kan du holde tilbake leien?

Hvis det viser seg at det foreligger en mangel ved boligen, altså at den enten ikke er i samsvar med avtale, det som er opplyst eller er i vesentlig dårligere stand enn leietaker kunne forvente er det som nevnt viktig at det reklameres til utleier. Leietaker kan kreve at utleier retter mangelen hvis retting kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleieren. Også utleier har etter husleieloven § 2-10 krav på å få rette mangelen, dersom dette skjer innen rimelig tid etter at utleier har fått vite om mangelen og leietakeren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting. Utleier skal dekke kostnadene ved rettingen.

Rettes ikke mangelen innen rimelig tid, kan leietaker kreve prisavslag i leien eller velge å holde tilbake leie for å sikre kravene sine. Hvis man velger å holde tilbake leie, må beløpet som holdes tilbake stå i forhold til mangelen og størrelsen på kravet leietaker mener å ha mot utleier. Lettere sagt, beløpet som utgjør forskjellen mellom boligen i mangelfull og kontraktsmessig stand.

Man må varsle utleier om at man har valgt å holde tilbake leie, hvor stor del som holdes tilbake og hvorfor. Ved tilbakehold av leie kan det være et godt valg å opprette det som kalles en deponeringskonto. Det beløpet der er tvist om, altså den delen av leien man holder tilbake, settes på en konto som begge parter har tilgang til – og overføres til en av partene når man blir enige. En slik ordning er et sikrere tiltak enn å kun unnlate å overføre et visst beløp, da det medfører at utleier ikke kan heve avtalen begrunnet i at leietaker ikke betaler full leie.

Behov for bistand?

Når man mener det foreligger en mangel og utleier ikke utbedrer denne, kan det være hensiktsmessig at en advokat foretar en vurdering av saken. Dette gjør seg spesielt gjeldende dersom du benytter deg av tilbakeholdsretten, som krever et godt grunnlag for å mene at utleier har misligholdt avtalen. Viser det seg at du holder tilbake husleie uten at det foreligger mislighold hos utleier kan utleier tvangsmessig kreve inn uteblitt husleie ved hjelp av namsmyndighetene. Mange har også mulighet til å få dekket noen av kostnadene sine til advokat gjennom rettshjelpsforsikring i innboforsikring.

Adnor Advokat har lang erfaring innenfor de obligasjonsrettslige fagene, deriblant husleierett. Send gjerne en henvendelse via vårt kontaktskjema, eller direkte til den enkelte advokat. Vi har hovedkontor i Trondheim, men har også lokalkontorer på Hitra, Frøya og Kyrksæterøra. Vi bistår hovedsakelig klienter i Trøndelag, men tar også saker i resten av landet.

Skrevet av: advokatfullmektig Marit Eggan

Marit har master i rettsvitenskap fra Universitetet i Tromsø. Hun skrev masteravhandling om strafferett, herunder om grensene mellom ytringsfrihet og hva som defineres som «offentlig oppfordring til å begå» terrorhandling. Hun har tidligere arbeidet med blant annet ekteskapsrett, utlendingsrett, husleierett og gjeldsrett.

Marit bistår både forbrukere og næringsdrivende på en rekke rettsområder, særlig innenfor kjøpsrett og strafferettslige spørsmål. I møte med klient er hun engasjert og nysgjerrig, og søker alltid løsning på klientens vegne med klientens beste som ideal.