Hva er servitutter og hvordan påvirker disse den private eiendomsretten?

Eiendomsretten står sterkt i Norge og man tenker gjerne at eieren har den fulle faktiske og rettslige rådighet over sin egen eiendom, altså at eiendomsretten gir eieren eksklusive rettigheter.

Selv om eiendomsretten fremstår eksklusiv, kan retten være betydelig beskåret og begrenset på ulike områder. Vi skal se nærmere på dette i denne artikkelen, men først litt mer om innholdet i eiendomsretten på generelt grunnlag.

Nærmere om innholdet i eiendomsretten

Eiendomsretten gir eieren ulike rettigheter av faktisk og rettslig karakter, som kan inndeles i en form for positiv og negativ rådighetsutøvelse.

Som positiv faktisk rådighet regnes for eksempel at eieren har rett til utnyttelse og bruk av eiendommen, for eksempel til å bygge hus og anlegge vei og hage. Den negative faktiske rådigheten omfatter for eksempel at eieren har rett til å nekte at andre bruker eiendommen.

Den positive juridiske rådigheten omfatter typisk at eieren har rett til å selge og pantsette sin  eiendom, men det kan også dreie seg om at eier kan inngå avtaler om bruks- eller forkjøpsretter på eiendommen. Den negative juridiske rådigheten innebærer for eksempel at eier kan hindre at andre disponerer juridisk over eiendommen.

Eierens rådighet over egen eiendom kan imidlertid være begrenset eller beskåret av ulike årsaker, typisk som følge av offentligrettslig regulering. Dette kan for eksempel være begrensinger som er fastsatt i offentlige planer som setter skranker for hva og hvordan man kan bygge på en eiendom. Men eierens rådighet kan også være begrenset som følge av andres rettigheter av privatrettslig art på eiendommen. I juridisk terminologi kalles dette for «servitutter».

Hva er servitutter?

En servitutt kan defineres som en begrenset rett til rådighet over fremmed eiendom. Det kan dreie seg om rett til rådighet på fremmed eiendom for en eller flere personer eller for en annen eiendom som sådan.

En rettighet for andre på en eiendom innebærer en heftelse på den eiendommen rettigheten utøves på. Det betyr at rettigheten begrenser eiers rett til å råde over eiendommen sin.

Rettigheten kan for eksempel bestå av en rett til å bruke eiendommen på en spesiell måte, for eksempel ved at man får veirett over naboeiendommen. Servitutter kan også kan også gå ut på å hindre eier i en bestemt utnyttelse av en eiendom, for eksempel slik at det ikke kan bygges høyere enn to etasjer på den eiendommen heftelsen er knyttet til. I det første tilfellet betegnes rettigheten som en positiv servitutt, og i det andre tilfellet betegnes det en negativ servitutt.

Servitutter kan være tidsbegrenset eller gjelde for alltid. De må alltid ha grunnlag i et stiftelsesgrunnlag, vanligvis en avtale.

Ofte kan det være vanskelig å fastslå innholdet og omfanget av en avtale som beskriver en bruksrett/servitutt. Dette fører til at det kan oppstå konflikter mellom den som har en rettighet på fremmed eiendom, og eier av den eiendommen rettigheten skal utøves på.

Hvordan fastslå innholdet i en servitutt?

Vi har  egne bestemmelser om servitutter i servituttloven. Loven sier imidlertid ikke noe konkret om hvordan innholdet i en avtale om bruksrettigheter/servitutter skal tolkes. I de tilfellene servitutten er etablert i form av en avtale, er det i utgangspunktet de alminnelige avtalerettslige tolkningsreglene som kommer skal brukes.  

Når avtalen skal tolkes skal det tas utgangspunkt i en hva som er en naturlig oppfatning av ordlyden i avtalen, men i lys av forholdene på avtaletidspunktet. Det vil si at en må prøve å forstå hva partene mente den gangen avtalen ble inngått og til støtte for dette, må man se på hvilke behov bruksrettigheten var ment å dekke.

Videre er det et sentralt tolkningsmoment, hvordan rettigheten faktisk er blitt utøvet etter at servitutten ble stiftet.

Servituttens innhold kan ha endret karakter i takt med samfunnsutviklingen eller av andre årsaker, og vi ser av rettspraksis at domstolene søker å finne tolkningsresultat som fremstår rimelig og fornuftig i dag.

Som nevnt over, kan en servitutt være tidsbegrenset eller evigvarende. For å avgjøre om det er det ene eller det andre, må man, på samme måte som for innholdet ellers, tolke stiftelsesgrunnlaget.

I noen tilfeller kan man ha rettigheter som har grunnlag i en servitutt - uten at rettigheten fremgår eksplisitt av avtalen, men slik at man likevel må innfortolke at det foreligger en rettighet. Et eksempel på tilfeller der man typisk må  innfortolke en adkomstrett over en grunneiers eiendom, er når en rettighetshaver for eksempel har fått rett til å fiske fra stranden til grunneier. Her er adkomstretten helt nødvendig for at rettighetshaver skal ha mulighet til  å utøve sin rettighet.

Hva skjer ved overskridelse av rettigheter eller hvis rettigheter ikke blir respektert?

I servituttloven har vi en bestemmelse som fastslår at rettighetshaveren og eieren må ta hensyn til hverandre og bruke sine rettigheter på slik at det er til urimelig eller unødig er til skade for den andre. Dette innebærer at eier og rettighetshaver må vise en gjensidig respekt for hverandres utnyttelse av eiendommen.

Dersom eieren eller rettighetshaveren hindrer eller overskrider den andres rettigheter, foreligger det såkalt «rådighetsmisbruk». I så fall kan den parten som blir rammet, anlegge sak for å få nedlagt rettslig forbud mot videre urettmessig opptreden fra den andre parten.

Den som blir krenket av et hinder eller overskridelse fra den andre parten, kan også kreve erstatning dersom bestemte vilkår er oppfylt.

Endring eller opphør av servitutter

Både eier og rettighetshaver kan kreve at den konkrete  utøvelsen av en bruksrett skal endres, og i noen tilfeller også opphøre fullstendig, under visse omstendigheter.

Samfunnsutviklingen eller andre forhold kan tilsi at en rettighet som tidligere fremsto hensiktsmessig, ikke lenger er det. I slike tilfeller kan både eieren og bruksrettshaver forlange at bruken endres eller opphører. Dette kaller vi om- eller avskiping av servitutten.

Fremgangsmåten og vilkårene for endring eller opphør av servitutter fremgår av servituttloven. Det vil være for omfattende å gå nærmere inn på disse i denne korte fremstillingen av temaet.

Behov for bistand?

I Adnor Advokat har vi advokater med omfattende og langvarig erfaring med saker som gjelder servitutter. Vi anbefaler å ta kontakt dersom det oppstår behov for rådgivning eller bistand om temaet.

Send gjerne en henvendelse via vårt kontaktskjema, eller direkte til den enkelte advokat. Vi har hovedkontor i Trondheim, men har også lokalkontorer på Hitra, Frøya og Kyrksæterøra. Vi bistår hovedsakelig klienter i Trøndelag, men tar også saker i resten av landet.

Skrevet av: advokat/partner Heidi Nergård

Heidi Nergård er advokat og partner i Adnor Advokat AS. Hun arbeider hovedsakelig med saker som angår fast eiendoms rettsforhold, deriblant tingsrett, plan- og bygningsrett, jordskifterett og ekspropriasjonsrett. I tillegg bistår hun med saker som gjelder arv- og felleseieskifter samt økonomiske oppgjør etter samlivsbrudd.  Hun kan også bistå med planlegging og gjennomføring av generasjonsskifter, inkludert saker som krever avklaring av odels- og konsesjonsforhold. Hun har omfattende prosedyreerfaring og erfaring med rettsmekling, både fra de alminnelige domstolene og jordskifteretten.