Nytt år – nye regler for salg av eiendom

Ved overgangen til et nytt år trer ofte nye regler i kraft. Overgangen til 2022 er intet unntak, og fra 1. januar 2022 trådte det blant annet i kraft ulike endringer i lov om avhending av fast eiendom – «avhendingsloven». Enkelte sentrale endringer vil omtales i det videre.

Dato skrevet 21.01.2022 10:53.Endret 08.06.2022 11:20.

Bakgrunn for lovendringer

Den overordnede begrunnelse for de foretatte endringer i avhendingsloven er at lovgiver søker å legge til rette for tryggere bolighandel. Sentralt i denne målsettingen står et ønske om økt aktsomhet på både selgers og kjøpers side. Enkelte av endringene er begrenset til kun å regulere salg til forbruker, mens øvrige endringer også vil omfatte eiendomstransaksjoner mellom næringsdrivende.

Begrensning i bruk av "som den er"-forbehold

Tradisjonelt har salg av eiendom i svært stor grad skjedd under forbehold om at eiendommen selges «som den er» / «as is». Disse forbehold tas under henvisning til avhendingsloven § 3-9, som (noe upresist) regulerer at eiendommen i slike tilfeller ikke har mangel med mindre; 1) selger har holdt tilbake relevante opplysninger om eiendommen, 2) selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, eller 3) eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med.

Ved endringen av avhendingsloven er den nevnte regulering i lovens § 3-9 tilføyd et svært sentralt unntak, som medfører at slike «som den er»-forbehold vil være uten virkning ved salg til forbruker.

På samme måte avskjæres (for salg til forbruker) forbehold som ikke er tilstrekkelig spesifiserte til å kunne virke inn på kjøpers vurdering av eiendommen. Eventuelle forbehold som er tilstrekkelig spesifiserte vil likevel stå seg.

Ved salg til næringsdrivende vil det fortsatt, også etter lovendringen, være adgang til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er», jf. hovedregelen i avhl. 3-9 første ledd.

Ved at man (for salg til forbruker) har fjernet adgangen til å ta generelle forbehold om ukjente svakheter mv. ved eiendommen, vil selger ha en større interesse i å avklare og gi opplysninger om eiendommens tilstand før den selges.

Et siktemål med den nevnte lovendring anses å være at relevante forhold om eiendommens tilstand mv., i størst mulig grad, skal være tilgjengelig for begge parter før eiendommen overdras.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Det naturlige «motstykket» til selgers opplysninger om eiendommen, er kjøpers plikt til å undersøke og gjøre seg kjent med de forhold som presenteres. Av denne grunn inkluderer lovendringen også en tydeliggjøring av kjøpers undersøkelsesplikt, jf. lovens § 3-10.

Etter endringen regulerer loven at kjøperen skal anses å være kjent med omstendigheter som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokument som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i.

Ved dette fremheves viktigheten av at kjøper setter seg inn i alle opplysninger som selger, og selgers eventuelle representanter, gir om eiendommen. Dette altså da kjøper ikke kan reklamere over forhold som det fra selgers side tydelig er opplyst om.

Strengere krav til tilstandsrapporter

I forlengelsen av dette har det samtidig trådt i kraft ny forskrift om tilstandsrapporter til bruk ved salg av bolig og fritidsbolig til forbruker. Som det fremgår av forskriftens § 1 er formålet med forskriften «å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp».

Forskriften angir nye og strengere krav til tilstandsrapporter. Samtidig slås det fast at tilstandsrapporter som oppfyller kravene i forskriften skal regnes som «godkjent», og at omstendigheter som går tydelig frem av slik godkjent rapport skal anses kjent for kjøper av eiendommen. Dette, som nevnt ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, med den virkning at slike forhold ikke vil gi grunnlag for etterfølgende mangelskrav fra kjøpers side.

Hva betyr endringene?

Etter vårt syn er det grunn til å forvente at de foretatte endringer i reglene om salg av eiendom vil legge til rette for bedre opplyste eiendomssalg. Imidlertid skjerpes og tydeliggjøres kravene til både selger og kjøper, og det er avgjørende at partene er bevisst på sitt ansvar og plikter overfor hverandre.

Behov for bistand?

Adnor Advokat AS bistår til enhver tid parter i ulike eiendomsoverdragelser, på selger- eller kjøpersiden. Dette inkluderer bistand til forhandlinger, kontraktsinngåelse, juridiske vurderinger og avklaringer, samt bistand ved eventuelle tvister etter gjennomført eiendomsoverdragelse. For øvrig tilbys bistand ved gjennomføring av oppgjør mellom selger og kjøper når partene har inngått avtale uten bruk av eiendomsmegler (oppgjørsoppdrag).

Send gjerne en henvendelse via vårt kontaktskjema, eller direkte til den enkelte advokat.